• 不動産登記とは？
• 登記は必ずしないといけないの？
• 不動産を売る場合に気を付けることは？
• 不動産を買う場合に気を付けることは？
• 建物を新築したときは？
• 住所が変わったときは？
• 住宅ローンを返済したときは？
• 権利証ってなに？
• 権利証を紛失した場合には？

不動産登記とは？

不動産とは、原則として土地とその定着物のことを指します。従って、土地の上にある一戸建やマンションなどの建物から、車庫、倉庫、物置さらには要件をみたせば樹木も不動産となります。ただし、建物でも、土地に定着していない、トレーラーハウスや簡易な組み立て式の物置などすぐに移動できるものは、不動産とされません。

不動産登記とは、不動産（土地や建物）の所在、地番や家屋番号、面積、種類、構造等の物理的状態を公示するとともに、その不動産についての相続や売買、あるいは抵当権等の内容を法務局に備えられている登記簿で公示して、その不動産を買おうとしたりあるいは、その不動産を担保に融資をしようとする人達が安全に取引できるようにする為の制度です。登記簿は、不動産の物理的な状態が登記されている項目（表題部）、権利に関する登記がされている項目（権利部）とで構成されています。さらに権利部は所有権の登記がされている項目（甲区）、所有権以外の権利の登記（抵当権等）がされている項目（乙区）からなっています。

登記は必ずしないといけないの？

表題部について変更がある場合、例えば建物を新築したり取り壊したり、あるいは土地の地目を田から宅地に変更したりしたような場合に、登記をすることが義務付けられています。しかし、不動産を相続したり買ったりしても登記をする公法上の義務はありません。それでは何故、登記をする必要があるのかというと、自分が買い受けた不動産の所有権や、自分が他人に対して有する債権の担保として取得した抵当権等を誰に対しても主張するためには、登記をしておく必要があるからなのです（対抗力）。登記をしないことによる私法上の不利益を回避するために、登記をしておいた方が良いと言えます。

不動産を売る場合に気を付けることは？

不動産を売る場合は必要書類に注意して下さい。一般的には権利証といわれるもの、印鑑証明書（３カ月以内のもの）、固定資産税評価証明書、実印等が必要になります。

その他農地の売買であれば農業委員会の許可書等、取締役がその会社との間で売買する場合には取締役会議事録等が必要になります。

不動産を買う場合に気を付けることは？

不動産を買う場合には、先ず法務局で登記簿謄本（コンピュータ庁では登記事項証明書）を取得して、現在の登記上の名義が誰になっているかを調べることが重要です。また、その不動産に差押や仮差押の登記、あるいは抵当権等の登記がなされていないか確認することも欠かせません。これらの登記がなされたままですと、せっかく自分の名義にしても、競売等により所有権を失ってしまうことになりかねません。その他、登記簿（登記事項証明書）には、地目や面積（土地の場合）、種類や構造､床面積（建物の場合）等が記載されていますが、これらについては現況と一致していない場合があることに注意してください。

建物を新築したときは？

家を新築したときは先ず建物表題登記をすることになります。これは、主に建物の物理的状況を公示するもので、所在、家屋番号、種類、構造、床面積、所有者等が記載されます｡

この建物表題登記が済むと次に所有権保存登記を申請することになります。保存登記は、所有権の登記のされてない土地や建物にされる初めての所有権登記であり、この時にいわゆる権利証が作成されます。

そして、この所有権の登記を基に様々な権利の登記がなされて行きます。よくある例としては、建物の建築資金について住宅金融公庫や民間の金融機関から融資を受けた場合などに、担保として抵当権設定登記をします。

住所が変わったときは？

登記簿の住所は、転居するごとに自動的に変更されるわけではありません。所有権に関する登記は当事者が自ら登記の申請をする必要があります。登記簿の住所を変更する登記には、登記簿上の住所から現在の住所に移転したことがわかる資料（現在の住民票、住民票の除票、戸籍の附票等）が必要になります。ところが、何度も住所を移転した場合、保存期間切れのため住所の移転が証明できない場合もあります。そのような場合のことを考えると、住所が変わる都度、住所変更登記をした方がよいのではないかと思われます。

住宅ローンを返済したときは？

土地・建物につけてある抵当権は、債務を担保することを目的として登記されています。その債務は、住宅ローンの返済が終わったときに消滅し、抵当権は当然に消滅します。しかし、登記簿上の抵当権は、当事者が登記申請をして抹消手続をしないとそのまま残ってしまうので、いろいろな不都合が生じてきます。例をあげると、抹消手続きをしない間に登記簿上の抵当権者が死亡すると、抹消登記をするのに抵当権者の相続人全員の印鑑が必要になってきたり、抵当権者が行方不明になると、一定の法定手続をとる必要が生じ、手続きがより煩雑なものになってしまいます。その土地・建物や建物に新たなローンのための抵当権設定や、売却の必要が生じた場合には、貸主や買主からこの消滅になった抵当権の抹消を要求されることになります。そこで、住宅ローンの返済が終わった際には、抵当権の抹消手続はお早めにされることをお勧めします。

権利証ってなに？

権利証とは、所有権移転や所有権保存、抵当権設定など、権利を取得した際にできる登記済証のことを言います。現在は、従来からの登記済証が発行される法務局（非指定庁）と、従来の登記済証に代えて登記識別情報が通知される法務局（オンライン指定庁）が混在している状態です。登記識別情報とは、１２桁の数字とアルファベットからなる暗証番号のようなもので、登記識別情報通知書に記載され、目隠しシールが貼られています。不動産を売ったり抵当権を設定する場合に、従来の登記済証を法務局に提出するか、登記識別情報を法務局に提供することになります。

権利証を紛失した場合には？

権利証の再発行はできません。ただ権利証がないと登記ができない、という訳ではありません。その場合は｢事前通知制度｣又は｢司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度｣を利用して登記の申請をします。｢事前通知制度｣とは、登記所が売主等の登記義務者に対して、郵送で｢登記申請があった旨｣の通知を行います。この通知は｢本人限定受取郵便｣によってされ、これにより本人確認が行なわれます。通知を受け取った不動産登記名義人が、これに記名し実印で押印して、通知された登記の申請が真実であることを登記所に申し出たときに初めて登記が実行されます。｢司法書士等の資格者代理人による本人確認情報の提供制度｣とは、申請代理人である司法書士が本人と面談し、本人のパスポートや運転免許証等の身分証明書の提示を受けて本人であることを確認して、その面談日時・場所、所定の確認方法による本人確認をした旨等、司法書士がその責任において本人確認をしたことを明らかにした上で、その内容を本人確認情報として、登記所に提供するというものです。その本人確認情報が適正であれば、事前通知を省略して登記が実行されます。